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Le coût des frais de notaire, partout en France

Posté le 12 février 2014

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Dans la majorité des départements français, les frais de notaire payés par l’acheteur d’un bien immobilier, augmentent d’environ 1%, dès le 1er mars 2014. Cette progression résulte de la hausse cumulée des droits de mutation et de la TVA qui font culminer les frais de notaire à 8-9% du prix d’acquisition.

On les appelle communément « frais de notaire », mais il s’agit d’un raccourci trompeur, puisqu’ils sont constitués pour 4/5e de taxes. Payés par l’acheteur d’un bien immobilier de plus de 5 ans, le jour de la signature de l’acte de vente chez le notaire, ces frais sont sur le point de subir une augmentation très sensible.

Pour permettre aux départements de financer les allocations de solidarité, dont la distribution progresse avec la crise (RSA, APA, PCH…), la loi de finances pour 2014 leur offre la possibilité d’augmenter la taxe départementale de 0,7 %, sur les ventes immobilières conclues entre le 1er mars 2014 et le 29 février 2016. Pour rendre la mesure effective, les conseils généraux doivent voter une délibération en ce sens et la notifier à l’administration fiscale avant le 15 avril 2014. Ceux qui ne l’auront pas fait dans les temps disposeront d’une seconde fenêtre de tir, en notifiant leur décision entre le 01/12/2014 et le 15/04/2014.
De nombreux départements, pour équilibrer leurs finances, ont voté au plus vite la mesure de façon à ce qu’elle s’applique dès le 1er mars 2014. Pour les autres, s’ils n’y ont pas renoncé, la hausse n’entrera en vigueur que le 1er jour du 2e mois suivant la notification et si elle a lieu entre le 16/04/2014 et le 30/11/2014, qu’à partir du 01/01/2015.

Chiffrer, à l’avance, le montant des frais des notaires devient un vrai casse-tête, dont la solution dépend à la fois de la localisation du bien immobilier, et de la date de prise d’effet de la hausse (voir tableau ci-dessous, mis à jour au fur et à mesure des décisions prises par les départements ). Et pourtant, lorsqu’on se lance dans un achat immobilier, il est important d’en connaître le montant précis car « la plupart des banques ne prêtent pas pour financer ces frais », observe Sandrine Allonier, responsable des études économiques de Meilleurtaux. En fait, les augmenter « revient à exiger du particulier qu’il dispose d’un apport personnel plus important », souligne Maël Bernier, directrice de la communication d’Empruntis.

2 000 € de plus sur un achat à 200 000 €

Annoncer une augmentation de 0,7% sur la taxe départementale qui passe de 3,5 à 4,5%, comme l’ont fait nos élus, est fallacieux, car il faut rajouter des frais d’assiette et de recouvrement de 2,37% assis sur cette taxe départementale, ainsi que la taxe additionnelle au profit de la commune, inchangée, de 1,20%. Dans les départements qui ont voté la hausse, la taxe totale se porte à 5,81 %, contre 5,09% auparavant. Lorsque l’on ajoute les émoluments du notaire (c’est-à-dire la rémunération proprement dite de cet officier public) qui ont subi une hausse de la TVA de 0,4% depuis le 1er janvier 2014, « l’enveloppe globale des frais de notaire se monte désormais à 8-9% du prix d’achat du bien immobilier » calcule Thierry Thomas, notaire. Pour un bien immobilier acheté 200 000 €, les frais s’élèvent maintenant à 16 000€, soit 2000 € de plus qu’auparavant.

Dans une note du ministère de l’Écologie qui s’est penché sur les droits de mutation et les transactions immobilières entre les années 1800 et 2008, il est consigné qu’une « diminution du taux des droits engendre des transactions nouvelles et réduit l’intérêt de l’évasion fiscale ». Une lecture a contrario permet de conclure que la hausse des frais de notaire va engendrer une baisse du nombre des ventes, dans un marché immobilier déjà tendu ! Lors des achats de maisons et d’appartements, les enveloppes en liquide pourraient bien refaire leur apparition de façon à réduire, à la fois, les frais de notaire pour l’acheteur, et la plus-value éventuelle pour le vendeur…

Jouer la montre en attendant mars 2016 pour retrouver des droits de mutation à 5,09% est probablement peine perdue. La mesure, certes annoncée comme provisoire, ne le sera pas forcément, même si la loi de finances pour 2014 annonce d’emblée que pour les ventes passées à partir du 01/03/2016, le taux de la taxe départementale redeviendra celui en vigueur avant le 01/03/2013.

Département Nouveau taux de la taxe départementale
(ou date de vote de ce taux)
Date d’application1 Date d’application en cas de vote favorable à la hausse1
1 4,50% 01/03/2014
2 18/02/2014 01/04/2014
3 4,50% 01/03/2014
4 4,50% 01/03/2014
5 11/02/2014 01/04/2014
6 4,50% 01/03/2014
7 4,50% 01/03/2014
 8  4,50%  01/03/2014
 9  4,50%  01/03/2014
 10  4,50% 01/03/2014
 11  4,50%  01/03/2014
 12  28/02/2014  01/04/2014
 13  fin avril 2014  01/01/2014
 14  17/02/2014  01/04/2014
 15  4,50%  01/03/2014
 16  4,50%  01/03/2014
 17  4,50%  01/03/2014
 18  4,50%  01/03/2014
 19  4,50%  01/03/2014
 21  21/02/2014  01/04/2014
 22  N.C
 23  17/02/2014
 24  4,50%  01/03/2014
 25  N.C
 26  4,50%  01/03/2014
 27  4,50%  01/03/2014
 28  4,5%  01/03/2014
 29  4,50%  01/03/2014
 30  4,50%  01/03/2014
 31  N.C
 32  mars 2014  01/05/2014
 33  4,50%  01/03/2014
 34  19/02/2014  01/04/2014
 35  4,50%  01/03/2014
 36  11/04/2014  / indique que le taux ne sera pas augmenté
 37  4,50%  01/03/2014
 38  3,80  /  /
 39  4,50%  01/03/2014
 40  08/04/2014  01/06/2014
 41  4,50%  01/03/2014
 42 pas de date fixée
 43  4,50%  01/04/2014
 44  avril 2014  01/06/2014 ou 01/01/2015
 45  4,50%  01/03/2014
 46  4,50%  01/03/2014
 47  4,50%  01/03/2014
 48 4,5%  01/03/2014
 49  4,50%  01/03/2014
 50  27/02/2014  01/04/2014
 51  4,50%  01/03/2014
 52  4,50%  01/03/2014
 53  3,8%
 54  4,50%  01/03/2014
 55  4,50%  01/03/2014
 56  3,80%
 57  07/04/2014  01/06/2014
 58  4,50%  01/03/2014
 59  4,50%  01/03/2014
 60  N.C
 61  4,50%  01/03/2014
 62  4,50%  01/03/2014
 63  01/04/2014  01/06/2014
 64  4,50%  01/03/2014
 65  01/03/2014  01/05/2014
 66  4,50% 01/03/2014
 67  4,50%  01/03/2014
 68  14/03/2014
 69  14/02/2014  01/04/2014
 70  4,50%  01/03/2014
 71  28/03/2014  01/05/2014
 72  4,50%  01/03/2014
 73  4,50%  01/04/2014
 74  4,50%  01/03/2014
 75  3,80%
 76 pas de date fixée
 77  4,50%  01/03/2014
 78  3,80%
 79  4,50%  01/03/2014
 80  4,50%  01/03/2014
 81  4,50%  01/03/2014
 82  4,50%  01/03/2014
 83  4,50%  01/03/2014
 84  4,50%  01/03/2014
 85  N.C  01/04/2014
 86  3,80%
 87  17/02/2014  01/04/2014
 88  4,50%  01/03/2014
 89  4,50%  01/03/2014
 90  N.C
 91  4,50%  01/03/2014
 92  4,50%  01/03/2014
 93  13/02/2014  01/04/2014
 94  4,50%  01/03/2014
 95  11/04/2014  01/06/2014
 2A  N.C
 2B  N.C

1 si notifié au fisc à l’issue du vote

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